美国的物业税
在美国买的房产如果持有两年以上（以过户时所发的房契时间为准）再出售的，夫妻俩可以有５０万美元的免税额，也就是说如果房产增值没有超过５０万元就可不交税。而单身的免税额在２５万美元。如果超过此数目联邦政府要对涨价部分征２０％的个人所得税。如果持有时间不满两年，所有涨价部分全部要交２０％的个人所得税。但装修以及其他改进房屋的费用和贷款利息扣除。在每年的春季报税时由自己报税。
此外，拥有房产后每年交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值（政府一般每两年左右评估一次）的１％到２％之间，分两次付清。
中国人投资美国房产的一个心结，就是美国的物业税高，中国没有物业税。中国有的是高房价。今后几篇文章，我们就用美国的物业税，来PK 一下中国的房价。
美国的物业税到底高到什么程度？
首先，美国的物业税为什么要收呢？美国物业税，提供了22%的州政府和地方政府的收入，【1】和70%当地公立中小学的财政收入。
美国物业税到底有多少呢？以房产估价比例计，最高的是纽约州的Orleans郡，3.05%，最低的是路易斯安那州的0.12%。全美平均中值是0.96%。所以远没有传说中的3-4%那么可怕。
下图是美国建筑商协会提供的全国各州平均物业税的统计图【2】。注意，数字是千分比。
从图看来，美国德州物业税平均最高，为房产估价的1.817%。大多数州的物业税不到1%。其中加州等5个州低于0.5%，其中路易斯安纳州才0.17%。全美平均大概1%左右。
具体到数字来说，如果房产的政府评估价是20万，一年1%的物业税是2000美金。一般来说，政府评估价是房产市场价的80%，所以大概25万的房产，每年物业税是2000美金。
还是半信半疑的朋友，尽可以问一问你们在美国的朋友。
资料来源：
【1】NAHB：Residential Real Estate Tax Rates in the American Community Survey http://www.nahb.org/generic.aspx?genericContentID=76984
【2】美国各州平均税率比较 http://www.retirementliving.com/RLtaxes.html
正像一位哲人曾说过的那样，在美国两样东西是永恒的：一是死亡，二是上税。美国可能是世界上税种最多的国家之一。为此，美国民众与公职人员发生争执时，经常脱口而出的是：”我是纳税人，你有义务为我提供更好的服务！”理直气壮中总带着几分自豪。
美国的税收条例与政策是全世界最复杂的。赚钱就要交税，多赚就要多交税。单身汉工资的1/3要交税。如果有人中了1000万元彩票，要交450万元的税。花钱购物也要交税，多花就要多交税。有国内的朋友到了纽约，去餐馆吃饭，点了100美元的菜肴，付费时要付108.75美元。8.75%是纽约市的消费税（各州的消费税是不一样的）,除了买衣、吃饭要交税外，网络下载、健身锻炼、礼车服务、沙发清洗、停车、商品运输、浴场晒太阳、刺青……等等，都要交税。
征收物业税在美国已经有上百年的历史。美国民众缴纳的税种中，物业税块头最大，每户每年动辄上千上万上十万美元乃至更高，因物业税是根据个人财产当年的市值比例计算。拥有独栋楼的户主比较简单，物业税一年分两次或四次付清，其中包括物业费。如果在公寓或连栋楼内拥有住宅，户主就得在交物业费时加上物业税，尽管好多户主都不清楚自己一个月交多少物业税。
从本质上看，美国征收物业税的第一功能是改善社区环境和服务，提高住户的生活质量，吸引更多的人来本区购买住房。各县、市、区政府为经济持续发展计，都希望人们来其管辖的区域内买房建房。
美国各区县的物业税率差异很大，但一般都对收入低的退休老人实施减免。纽约是物业税率最高的城市之一，税率由市议会确定，2007年一般民宅物业税为1~2% 上下。在纽约市，只有33%的居民拥有自己的房子，这个比例远远低于全美国平均67%的房屋拥有者的数字。纽约市财政局每年根据房屋的价值，按比例向房东发出地产税账单，分月交付。房屋的价格涨，地税也跟着涨。房子所在的区域不同，地产税高低也不一样，相差悬殊。在华人较集中的皇后区，地产税平均每年每平方米大约是20美元。 150平方米的房子，每年要交的地产税约3000美元。若在曼哈顿区，150平方米的房子大约要交8000～10000美元。与此同时，汽车、游艇等私有资产的物业税率则要高得多，数年来一直维持在4.75%上下。
与政策主导思维相一致，美国住宅物业税的第一大用项，是本区内小学到高中、图书馆、社区公园等公共设施的改建和绿化等。住宅区的垃圾回收、处理等服务性开支，则是物业税的第二大用项。第三，相关政府还会用部分物业税设置基金，甚至把基金推入债券市场筹集资金，用于社区公共设施的大型改建。一般情况下，本区县征收的物业税无需与州或联邦政府分享，但也有例外，如华盛顿北部的马里兰州，县区物业税就有一定比例上交州政府。县区内的道路改建，尤其是贯穿全州乃至州际公路的建设维修，则多由州政府财政拨款，款项来自于汽车注册、汽油加税等方面的政府收入。
从实际效果看，地方政府征收物业税尽管也有抑制房价或炒房的作用，但都是附带作用。美国各级政府的政策，大都鼓励人们购买第一套住房，因拥有一套住宅不但是实现美国梦的最重要体现，且有利于人们勤劳致富，安居乐业，有利于社会稳定。也正因为此，征收物业税的目的不是抑制房价或房地产泡沫，而是改善社区服务和环境，提高户主的生活质量。
从宏观角度看，美国抑制炒房的第一政策手段是联邦储备委员会掌控的基准利率，因这一利率对房贷利率有决定性的影响。其次是联邦和地方政府实施多种政策，提升投资性住宅的维持成本。如第一住宅的年按揭资金，可成为个人所得税基数中的折扣，而投资性房产就不可享受这类优待；投资性房产出租所得收入，要计算在个人所得收入中纳税，且在升值后出售，不享受第一住宅25万美金盈利免税的优惠等。
美国成熟的物业税机制值得我们认真借鉴。但是，如果把开征房地产物业税的政策目标，确定为遏制房地产炒作，首当其冲遭受打击的反倒可能是普通百姓购买第一套住宅的积极性。时下，为抑制房地产虚火，国人在讨论是否应该乃至如何征收物业税。笔者并不反对征收物业税，但通过对美国征收物业税主导思维的研究感到，如果我国要把征收物业税的政策目标确定为抑制房地产泡沫，不但达不到对症下药的效果，且可能打击中低收入家庭购买自住房的积极性。
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