从美国百年房价曲线看我国未来房价走势
一、 美国百年房价分析
图1：1890至2009美国房价变化曲线。以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。2006年之后的数据，非 Robert J Shiller 先生所绘制。2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。
从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在 1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。之后一直到 1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3 万美元。之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右（网络资料查询结果）。虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论:
1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。
1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。也就是说，从一个长期角度看，10万美元的房子和10万美元的存款差不多。这是社会稳定所带来的效果。
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房价下跌的恶果？香港股神曹仁超告诉你！
曹仁超，人称曹sir，靠一点钱起家，成为香港有名的投资界成功人士，被人送上一个他自己并不喜欢的称号，“香港股神”。让看过几十年风雨的老曹告诉你，房地产过于泡沫化的后果是什么？以下是他老人家最新文章中的6条原文，共赏。
1、美国住宅中有1/3是没有借贷的，其余2/3则有；2009年年底美国住宅总市值16.53万亿美元，扣除1/3没有借贷的住宅，即余下11万亿美元的住宅，负债却为10.3万亿美元，即2/3住宅净值十分接近零，部分已是负资产！在这种情况下，美国家庭明年如何透过增加借贷去增加消费？
笔者注：如果这种情况普遍发生在房奴身上，对经济的危害有多大？他们有多少能力去消费？而我们传统文化中有一不好的思维方式，就是“居者有其屋”，三代人供着个高价房，即使被套住了，他们大多也不会卖房，也要去还贷~~~~想想都觉得可怕！
2、1997年香港主权回归后，有20％香港人收入在过去12年升60％左右，但有80％人口收入却跌10％。贫者愈贫、富者愈富现象自1997年起恶化，令过去12年香港中产阶级进入“失落世纪”。他们的身家（主要是住宅楼）在首六年大跌65％，最近六年又回升100％，形成穷人愈来愈穷、富人愈来愈富的局面。
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