再次提醒大家，房价要涨了，这是房价崩盘前的最后一次上涨。

房价上涨，源于美元汇率结束反弹，重回跌势。同时，一线城市房价上涨和国际投资大师看好黄金，也进一步印证笔者对美元汇率“反转前还有一波探底”的预言。

为什么房价会调整？

因为2009年11月26日，美元指数触底74后，开始了一轮火山爆发式的反弹，引发热钱回流美元，导致中国楼市暂时性失血——中国政府的宏观调控，不是本质原因。

　　今年，国际投资者撤资最多的地区依次是美国（158亿美元）和中国（11亿美元）。特别是欧洲发生财政危机的2月份，国际资金仅从中国就撤资5亿美元，为最多。中国基金已连续5周流失资金。有分析认为，全球资金唯独在中国撤资是因为对房地产泡沫的担忧和对中国政府实行退出战略的心理负担起到了作用。（网易刘文）
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1、中国各地房价，基本将在最高点下降50%左右，下跌的时间是5-10年，这是大谎言。之所以时间如此之长，和房子的生产周期长有关。房价走了10年牛市，跌半年就到底，也许在火星上会发生，在地球上不会发生。参考日本房价下跌14年左右，跌70%，及香港从亚洲金融危机跌到非典疫情，6年下跌65%的实例。
　　
　　2、土地有限房价必涨是谎言。中国的人口密度不如日本、香港地区、德国等地方。中国人口多，所以盖的大多是高楼，上海18层以上的高楼，超过美国东海岸的总数。
　　
　　3、城市化房价必涨是谎言。农民的收入远不如城市人，城市人都买不起房子，居然还有人幻想农民进城维持高房价。
　　
　　4、人民币升值房价必涨是谎言。人民币对美元是升值的，对加元、澳元、欧元是贬值的。日本房价泡沫从1990年后破灭，可日元对美元一直升值到1995年。美元对欧元前几年一直在贬值，可是在此期间，美国房价上涨近一倍。
　　
　　5、城市的土地稀缺房价必涨是谎言，房价再涨1万倍也是稀缺的，但不要忘了:人民币是稀缺的。
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　　 昨天，有媒体报道，格力电器副董事长兼总裁董明珠参加全国两会时表示，该公司将投资3亿元，为企业员工建设经济适用房，她期望政府能给予更多的土地政策支持。

　　 对此，市国土局相关负责人回应，企业建房给员工并不能由社会承担成本，所以格力若希望获得土地，亦不能给予特殊政策。坊间亦质疑格力此举涉嫌国有资产流失，市国资委表示格力属上市股份公司，若董事会通过该决策，“国资委不对企业具体生产经营活动予以评论”。

　　格力：为留人才拟建经适房

　　 昨天，全国多家媒体报道，格力电器副董事长兼总裁董明珠在2010年全国政协会议上接受媒体群访时表示，今年该公司欲投资3亿为员工建经济适用房，其形式为集体宿舍和过渡性住房两种。对此，董明珠希望政府方面能给予更多的土地政策支持。
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时寒冰

无论用任何指标来衡量，中国房价之高，泡沫之严重，都是令世界叹为观止的。
所谓高处不胜寒。任何依托房地产的经济体，都经历过泡沫破灭带来的巨大痛苦。中国能成为唯一例外吗？如果我们把中国远远脱离民众购买力的房价称为一个神话，那么，泡沫再多也期望它不破灭，无疑在制造另一个难度更大的神话。
不幸的是，我们生活在现实中而非神话中。
从“营业税征收2改5”，到“国四条”，再到“拿地首付不低于50%”、“督办全国18宗房地产闲置土地”，再到“国十一条”，调控声声紧，伴随着调控，一线城市的商品房成交面积明显下滑，但价格跌幅依然非常有限。而另外一些地方的房价，则乘风破浪，屡书传奇。《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》问世前后，海南房价暴涨。海口某一楼盘2008年的售价为每平方米4000多元，2010年1月已经高达1.7万元，翻着倍上涨。
海南房价疯狂，让其他地方心生“小巫见大巫”之感，对本地房价的上涨空间，陡然生出无限的遐想来。中国房价真的疯了！在当下，这种疯狂是很难实现理性回归的，它的结局只有一个：在疯狂中走向崩溃，通过崩溃之痛，人们彻底正视风险而回归理性——其他经济体走过的痛苦轮回，将在中国重现。
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开发商说房价要涨是企图维持既得利益，房产中介说房价要涨是诱导促销的心理战术，政府希望房价平稳是居中调停以示公正，学者争论房价涨跌是学术研究方法不同而导致的结论相左，有房民众说房价要涨是心理安慰，无房民众希望房价下跌乃刚性需求。涨也，跌也，是也，非也，以本人看，2010年中国房价不跌，天理难容。
　　　　
　　　　 1、从政治政策方面看，“居者有其屋”、“耕者有其田”是连农民起义军首领都会许诺的政治条件，也是社会主义国家追求的基本目标，当今任何一位明智领导人不可能站在亿万民众的对立面。2008年政府对高房价就已忍无可忍，恰巧美国的金融危机暴发，经济大幅下滑，为保增长、保就业，国家投鼠忌器，刚刚回落的高房价又被庞大的信贷顺风吹起，京沪深穗房价直飞去宵，年涨幅创房改10年之最。房价回光返照式的进行了一场亡命狂奔，真是“欲让其死亡，必先令其疯狂”，房地产这只“死马”侥幸逃过一劫。随着保八任务的完成， 2010年的钟声刚一敲响，政府就重拳出击，推出国11条、收缩流动性、差别化信贷等举措，针对以房地产为代表的资产泡沫砍下了第一刀。作为资金密集型产业，无论是做为贷款开发的房产商还是按揭购房的投机客，在今后一段时间内将面临严重供血不足，降价促销、转手甩买已成必然。
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一、 美国百年房价分析
　　
　　图1：1890至2009美国房价变化曲线。以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。2006年之后的数据，非 Robert J Shiller 先生所绘制。2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。
　　
　　从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在 1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。之后一直到 1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3 万美元。之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右（网络资料查询结果）。虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论:
　　
　　1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。
　　
　　 1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。也就是说，从一个长期角度看，10万美元的房子和10万美元的存款差不多。这是社会稳定所带来的效果。
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曹仁超，人称曹sir，靠一点钱起家，成为香港有名的投资界成功人士，被人送上一个他自己并不喜欢的称号，“香港股神”。让看过几十年风雨的老曹告诉你，房地产过于泡沫化的后果是什么？以下是他老人家最新文章中的6条原文，共赏。

1、美国住宅中有1/3是没有借贷的，其余2/3则有；2009年年底美国住宅总市值16.53万亿美元，扣除1/3没有借贷的住宅，即余下11万亿美元的住宅，负债却为10.3万亿美元，即2/3住宅净值十分接近零，部分已是负资产！在这种情况下，美国家庭明年如何透过增加借贷去增加消费？

笔者注：如果这种情况普遍发生在房奴身上，对经济的危害有多大？他们有多少能力去消费？而我们传统文化中有一不好的思维方式，就是“居者有其屋”，三代人供着个高价房，即使被套住了，他们大多也不会卖房，也要去还贷~~~~想想都觉得可怕！

2、1997年香港主权回归后，有20％香港人收入在过去12年升60％左右，但有80％人口收入却跌10％。贫者愈贫、富者愈富现象自1997年起恶化，令过去12年香港中产阶级进入“失落世纪”。他们的身家（主要是住宅楼）在首六年大跌65％，最近六年又回升100％，形成穷人愈来愈穷、富人愈来愈富的局面。
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最近一段时间，关于保障房的新闻络绎不绝，在1月中出台的“国11条”中，加大各类保障房供应量再次成为政府平抑房价的重要措施，最近更传出住房保障法起草工作于近日启动，各级政府如对住房保障不力，将被追究法律责任。一时间，保障房再度成为老百姓热议的话题。

回顾过往几年，“加大保障房建设”的类似字眼几乎每年都出现在政府的工作报告里， 2007年国务院出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，便强调加大廉租房建设力度与完善经适房住房制度，2008年末的9000亿元保障房安居工程投资更是引来市场的高度关注，有专家更预计对商品房市场造成严重冲击。

但实际上，从2000年开始，保障房建设日益被边缘化。有数据显示，自从1998年房改后，除了1998年与1999年经适房投资占住宅投资总额的比重呈上升外，从2000年开始经适房投资比例便一路下挫。更具讽刺意义的是，在9000亿元保障房安居工程出台，2009年截至8月底,地方保障性住房建设投资完成率仅为23.6%，与之相对，2009年国内房价创出历史新高，但是保障房建设不力，地方政府消极怠工，使得中央意图通过加大保障房建设平抑房价再次成了一纸空话。

德国房价十年不涨之谜
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　　话从1994年说起，那一年中国开始实施税制改革，从原有的财政包干体制转变为更适应中国国情的分税制。但是由于当时的种种阻力，这种分税制改革并不彻底，事权与财权划分不规范，常常出现上级政府集中财力，下级政府埋单的情况。税源的枯竭使地方政府盯上了“土地转让金”这一块肥肉，轰轰烈烈的地产开发运动就此拉开帷幕。

　　最早在地产行业中打头阵的并不是现在价格疯长的商品房，而是一个叫做“经济开发区”的东西。据2003 年有关部门统计，全国6000多个开发区当中只有 1800多个是经国务院和省政府批准的。各类开发区规划面积3.6万平方公里，超过了现有城镇建设用的总量。全国省级以上900余家开发区“圈地”不开发，3000万亩规划用地开发不到一成四。截至2002年底，全国累计收取土地出让金7300亿。一些市县的土地出让金收入已经占到当地财政收入的 35%，有的竟然高达60%。开发区圈地运动的过热导致了银行信贷风险的增加，随着中央对开发区的降温，地方政府迫切的需要寻找新的土地财政来源。结果大家都知道了，他们盯上了商品房。
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在12月9日温家宝总理主持召开的国务院会议上，对2010年的房地产政策定下基调，除个人住房转让营业税条例终止外，此前包括2008年12月份国务院下发的131号文件相关政策继续执行，也就是说房地产优惠政策没有完全叫停，仅仅是此前遏制投机的二手房营业税政策恢复到08年之前。
　　
　　当然国务院叫停二手房营业税优惠政策的目的是遏制投机，这一政策在过去几年也起到过一定的作用，但是对2010年将面临的市场情况来讲，这一政策叫停并不能阻止投机需求对楼市的渗透已成必然。
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