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	<title>这夜™用心分享! &#187; 楼市</title>
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	<description>莫道身闲总无事 孤灯夜夜写清愁</description>
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		<title>未来我们只谈两件事：美元暴涨与楼市崩盘</title>
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		<pubDate>Tue, 30 Mar 2010 15:08:04 +0000</pubDate>
		<dc:creator>小龙</dc:creator>
				<category><![CDATA[投资创业]]></category>
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		<description><![CDATA[   很多人认为楼市不会跌，或者只是在上涨的趋势中形成回调一点的小插曲，如同2008年那次一样，记得当时我在红河日报上发表文章已经明确指出在股票与房子两者间，投资房子是最理性的选择，而当时的情况是国内各大媒体一直在嚷嚷房价要大跌了。
　　
　　然而时过境迁，今天的境况还是一样的吗？汇丰银行对大陆主要地区的抽样数据从2009年10月开始就已经明确显示，上海几大商业区的写字楼售价与租金不断在下跌。而商铺租金也在微微下跌，除了陆家嘴外，淮海中路、南京西路、徐家汇几区都是小幅下跌走势。只有商品住宅为售价大涨，租金下跌。为什么写字楼是最为恶化的？有这么一件事，一个上海繁华街道上的面包房老板将要结束自己的生意，他说老外们都已经走了，面包生意一下子不好做了，而且农产品价格一直在涨，包括重要原料——白糖。成本上升，买主消失，这生意没办法做下去，不如关门了事，跟自己的浙江老乡们去炒房。这就是上海目前的真实写照，为什么老外走了？为什么写字楼租不出去了？记得我以前的文章中已经说过，美元精心推广的全球化已经快到收获的时期了，成千上万的美元将要踏上回归美国的路途。
　　
　　不想，在这个节骨眼上，一向不被看好的所谓欧元终于开始败露其虚弱本质。其实早在1年多前我们就发现一个问题，从相关报告上看在这次所谓金融危机中毫发无损的高盛已经在大量做空欧元，就在这个时候我对全球有色金属的多头持仓开始犹豫，因为我明白这是个不好的兆头。
　　
　　很多人在考虑问题的时候只习惯去思考“我要做什么”，而不是去思考“我能做什么”，所以很多人都提到中国所谓的潜力，都提到自己投资的房产周围所谓的规划，其实这些都是一种“我要做什么”的思维模式，而完全忽略了“我能做什么”这个客观条件。如果规划是可靠的，那么我们万能的政府早就已经把中国“规划” 成世界强国了。所以与其去想“我要做什么”不如多想想“我能做什么”。
　　
　　现在中国楼市的问题跟2007年时暴跌的股市本质上其实是一致的，道理很简单，在一定的时间区间内社会上的货币总量是有限的，有限的货币平均分摊到每一套房屋上，房屋的均价同样是有限的。比如1000万的货币总量，50套房子，那么这些房子的均价只能是20万/套。如果假设不变，某些房子上涨4倍到200万/套，那么只能有5套房子成交，而余下的45套房子将没有货币能使其成交。那样的话命运只有一个，就是下跌。
　　
　　当然，上面的“模型”很简陋，目前的状况正因为很多人预期通胀，才会不惜代价用购买房屋的方式来对冲通胀。但这仅仅是知其然，而不知其所以然。殊不知中国这些年来快速增长的M2其是美国强力推进全球化的产物，中国货币的增长绝大多数是外汇占款形成的。这样一来，这种增长的背后其实是我们对外资的欠款，如果当这些资本在今天奥巴马政府的贸易战中最终听命于美国新的国家战略，那么这些钱将毫不留情地离开中国，那时候我们面临的绝非通胀，而是通缩。
　　
　　这种通缩是全球性的，今天欧元的危机其实是全球化的危机。非主权货币的天然缺陷将要最终让全球所有投资人的眼光落到美元身上，什么特别提款权，什么欧元，什么黄金都是真正虚无的东西。
　　
　　美国在花费数以亿计的贸易逆差后最终实现了其梦想的全球化，让他这个全球最大的工业王国几乎把自身的所有工业都搬出了本土，并培养出了现在为其打工的第一梯队——德国，英国，日本；第二梯队——中国，韩国，印度。而美国自身只需要拥有——微软，谷歌，沃尔玛；苹果，耶鲁，好莱坞；高盛，摩根，华尔街。
　　
　　美国新时代的来临如同巨蚺的蜕变。或许人们没有发现，这个昔日的工业王国汽车王国实际正在化蝶，而绝非平庸大众所意淫的衰落。通用，福特时代的终结是标致美国已经完成全球化的终结，从现在开始美国新的金融主义集权化已经顺利移植向这个地球村。人家玩的已经不是制造这种低等级游戏，而是在给全世界的芸芸众生制定游戏规则。
　　
　　地球老了，二战后的婴儿潮即将进入老龄化，老龄人口为主的世界根本不需要如此众多的汽车和工业品，美国人第一个明白了这个道理。所以通用，福特，克莱斯勒的危机只是蜕变，这些失业人口最终将为全球提供最优秀的环境资源，法律资源，医疗资源和养老资源。正是如此，我们看到奥巴马上台后完全没有兑现其加大基础投资拉动就业的承诺，而是在想方设法地改善美国医疗体系。老龄化也将是中国要面临的严重问题，而且中国因为独生子女政策造成的人口比例失衡，最终将自食恶果。
　　
　　如今，中国的平庸学者们，大众们都已经积极地投入到反对高昂房价的战斗中，这其实是在给吞噬中国的战略家们当枪使，而我们自己却不自知。当然，脓疮就是脓疮，总要破裂，这只是时间提早的问题，而不是会不会的问题。
　　
　　当然瀑布般的下跌曲线形成以后，这幅恐怖的图案将会告诫所有人，2012来了，快跑吧。而这一幕现在已经开始在欧洲发生。高福利的社会模式也即将迎来本就应该属于他们的报应，而这一切曾经却是多少中国人的向往。欧洲这群不劳而获，坐吃山空的败家子今天像孩子般任性地跑上街头拿民主政治出气，又有什么用？奇高的政府负债让他们明白，这些年来他们不过是群依靠汇率生存的寄生虫，而汇率的实惠却是美国人的全球战略给的，今天美国人全球化的目标已经达到，将要收回这一切美好生活的时候，一切都已经晚了。
　　
　　未来10年，我们将会看着不断飙升的美元指数惊诧不已。美国这个现代春秋战国的新大秦帝国将会开始踏上他的统治征程。
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		<title>网易:2009中国楼市悲欢录</title>
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		<pubDate>Sat, 02 Jan 2010 18:09:07 +0000</pubDate>
		<dc:creator>小龙</dc:creator>
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		<title>买房的十大死穴-你赞同吗？</title>
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		<pubDate>Mon, 16 Nov 2009 13:53:40 +0000</pubDate>
		<dc:creator>小龙</dc:creator>
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		<description><![CDATA[“死穴”之一：买涨不买跌
　　在房地产市场上，买了房的人无不盼望大涨，没买的无不盼望大跌。几乎很少看到有异常冷静的市民。
　　记得笔者在2008年12月房地产跌声一片的时候，建议部分自住需求的市民可以适当考虑出手买房，有一部分买了，很高兴。然而有的会员却认为房价还会继续跌，坚持再等等，然而等到2009年价格又上涨了20％ 的时候，急了，害怕自己不买别人会买了就没有了，会涨得更高，便不管多少价钱都匆匆忙忙地出手买房了，凭空冤枉多支付了十多万元甚至几十万元。笔者认为：在房市，永远没有顶和底，也没有哪个人会知道未来跌多少涨多少。涨就是跌的开始，而跌就是涨的先兆。

　　解穴办法：当身边的人都在入市买房的时候，自己最好不要去凑热闹。因为凑热闹是要付出代价的。在别人恐慌的时候，自己一定要贪婪，在跌的时候买 ，在涨的时候卖。只有这样，才不会白白浪费自己的血汗钱。
“死穴”之二：不研究国家政策，盲目入市
　　经历过2007年房市疯狂大起大落的人应该不会忘记 ，如果政府不出手，就深圳的房价而言完全可以炒到3万元/平方米。而2009年，当国家的鼓励政策一出台，就应该意识到房价要开始涨是必然的。这说明房价完全是在政府的掌控之中。
　　解穴办法：我想告诉大家的秘诀就是：每天一定要看《新闻联播》，看报纸的头版新闻。政策鼓励而且政策很松的时候买，政策控制开始收严的时候密切观望。因为这些国家政策是最直接的涉及到市场反应中的。
“死穴”之三：攒够钱才买
　　这是一个绝对的理念错误。其实正因为没钱才更要买房，否则的结果是等你攒到足够的钱时又不够了。很多老百姓每日精打细算，要攒到足够的钱才买房，有的甚至傻到去付全款。其实，购房一定程度要掌握窍门，首付越低越好，月供越长越好。普通老百姓能够“套”到国家贷款的唯一机会就是房贷了，第一次购房利息又是如此优惠，你不用是傻子啊。当然，我们既不能套用美国老太太的故事，也不能套用中国老太太的故事。而是要各取其一，手中留有足够的可以投资的现金。
　　解穴办法：尽量用最少的钱去买房。即使你手头有足够的现金。假如你有50万元现金 ，可不要傻到用50 万元去买50万元的房子，最多只拿出10万元就够了，剩下的40万元你一定要用来做投资，40万元投资一年如果你还赚不回还银行房贷的利息，那只能说明你连最基本的理财能力都没有。无论是投到股市还是其他，40万元一年回报赚3、5万元远远比银行贷款的那点利息高，最差你可以去借给私人朋友也比银行利息高。
“死穴”之四：被动炒房
　　很多老百姓看到房子多涨了以后，觉得自己上班辛辛苦苦好多年还不如炒一套房一转手赚得多，于是也忍不住加入了炒房的队伍。殊不知炒房是一个很专业的活，一不小心就被套。因为房子变现手续复杂、税费繁多、周期长，碰上调整，或者你的眼光不准，你就很难脱手，最后只能被动的“炒房炒成房东”。压了资金，耗费了时间，影响了工作，最后心力交瘁，得不偿失。
　　解穴办法：千万不要有短炒的心理。要有一种长期投资的心态。如果自己要参与房产投资，可以选择参加房产理财俱乐部，让专业人士帮你赚钱，回报也比较稳定。如果自己要做，就一定要多方调查了解和研究，做足功课，对自己的资金要有一个至少2年以上的安排规划，也就是说在2年之内不会担心断供问题。
“死穴”之五：迷信专家学者
　　现在所谓的专家学者满天飞，各个领域的专家都在“研究”房地产。但每一个所谓的专家，其所有的言论背后一定有其根源。只要我们认真看一下这些专家所处的环境，就知道他在为谁说话。比如政府机构的专家学者，那些只是御用文人，没有任何实战经验，君不见北大教授就依照经济论打赌打输了吗？而一些房地产商赞助的研讨会论坛，由房地产商支付报酬的专家学者嘉宾，他们讲的话能为老百姓着想吗？据说郎咸平先生参加房地产商的活动出场费已经在6位数之上了，这个费用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地产商出钱请专家学者为老百姓说话，您觉得世界上会有这样的好事吗？其实很多所谓的专家学者，很多连自己买房的过程都没经历过，根本不知道第一线的真实现状，可能住的是国家分的或房地产商送的房子，他们哪知道普通老百姓的艰难！
　　解穴办法：普通老百姓在这个问题上一定要清醒，千万不要迷信所谓的没有任何实战经验整天纸上谈兵的专家学者(从某种程度上说如果要实在效果的话还不如去听一个可靠的经验丰富的一线房产中介人员的话)。其言论只能作为宏观参考指标之一。
“死穴”之六：买房可以一次性到位
　　这又是一个让很多老百姓犯理念错误的观念。有的老百姓甚至为了所谓的一次性到位花费了很大成本，到后来卖房时才发现自己是浪费的。现代社会是一个多元化的社会，经济在发展，各种新的东西层出不穷。很多东西都在变化，也许你今天的想法是这样，但过几年你个人的家庭、工作、职业、经济收入等等都会发生变化，到那时你的计划和想法又会不一样。如果你的经济条件好了，你肯定会不满足要改善居住条件；如果你经济不好，而你的房子升值了，为什么不可以卖掉换取现金来发展个人事业？
　　解穴办法：一次到位只是你现在的“算命式”的想法，中途任何可能都会出现。我建议你最多只做5～8年的打算。5年以后会有什么变化，永远没人知道，好或者坏一定会超出你现在的盲目想象。
“死穴”之七：迷信广告语
　　很多老百姓获取购买信息的渠道来源于楼盘的各种广告。殊不知房地产广告是开发商雇佣写手炮制的“美好愿望”，这个愿望能不能实现，最主要的是取决于开发商的实力和良心。
　　解穴办法：要到现场去实地调查、走访、分析，找可靠的专业人士请教，找老业主了解真实现状。
“死穴”之八：只买便宜不买贵的
　　只图价格便宜。谁都知道便宜无好货。贵一定有贵的价值。而房地产市场永远是：便宜的会越来越便宜，贵的永远更贵。即使在深圳，很多原来便宜的房子就涨不了多少。
　　解穴办法：一定要买最好。无论是未来增值还是转手都容易。如果手头真的没资金，不好的买了也是负债资产。
“死穴”之九：租房不如买房
　　这个问题又是一个很多普通老百姓的观念问题。一直以来也有很多人在争执不已，打了很多口水战。在参照“死穴”八的情况下，如果你是买一个泡沫资产，买是一种很大的损失。我们来算一笔账：现在的商品房的月供和资金基本上是差距很大的。根据我们的调查，月供 5000元的房子，租金最多只能租2500～3000元左右。而买房子首付加上装修和家具电器用品，至少前期也要拿出一、二十万元甚至几十万元，还要月供 (一年也要好几万元)。但如果您先租房住一年二年，最多也就几万元租金，您把这几十万元去做一些投资，赚回来的钱一定会比你支付的租金多。
　　解穴办法：在参照“死穴”之八的情况下进行选择买或者租。
“死穴”之十：用现在的眼光看未来
　　这又是明显的理念错误。有很多老百姓连通货膨胀是何物何因都不知道就在跟着恐慌通货膨胀，其实，就深圳而言，有的房子已经提前完成了通货膨胀。现在好的未来不一定好。在深圳，一些楼盘曾在1989年就卖6、7千元的所谓好房子，由于发展局限到2009 年，20年后也只有这个价，但20年前的钱能和今天比吗？
　　解穴办法：要用未来的眼光来看现在。不要买已经透支未来很多年的房子。对于房子所处地段的规划是非常重要的。即使现在很差，只要清楚其规划，就不要担心。买房自住更是一种投资，要投资就一定有风险，如何把风险最小化，把价值最大化，这是每一个要买房的普通老百姓要静下来思考学习的。
　　最后，我想请你，请每一个没买房的或者已买房的老百姓认真问自己：你现在就能看到自己未来几十年都会在某一套房住一辈子吗？
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		<title>叶荣添背后是否还隐藏着巨大阴谋？</title>
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		<pubDate>Tue, 27 Oct 2009 16:49:28 +0000</pubDate>
		<dc:creator>小龙</dc:creator>
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		<description><![CDATA[用叶荣添自己的话说，09年是一个充满不可能的一年，把这个不可能用在叶荣添自己身上，他自己也做了太多不可能的事情。叶荣添似乎在创造一个美丽的神话。
面对这个美丽的神话，我不得不去质疑点什么，第一点质疑：
“为什么会一下子冒出一个叶荣添？”
“叶荣添以往的大盘预测并不是特别的准，他并不是真正的王者，他佩有这样的光环吗？”

“在叶荣添之外，有那么多的主流机构和比他实力更强的机构，为什么别人不这么张扬？对于一个智者来说，永远不会把自己置于风头浪尖的处境，大隐无形，高处不胜寒，难道叶荣添不懂吗？”
“按照叶荣添的实力，为什么会得到很多主力的配合？为什么主力会放任他的这种张扬？”
“叶荣添从云南到了深圳，又从深圳到北京，我相信叶荣添的内功，这所有的一切都是情理之中，本不值得产生质疑，但最关键的一个，叶荣添为什么说房地产业是最赚钱的？为什么会说万科A是房地产反攻的大旗？叶荣添在深圳到底和万科建立了什么样的关系？”
叶荣添的一切成就本不该质疑，因为这所有的一切，完全是可以通过人的脑力所能达到的，让我产生这一切质疑的原因就是，叶荣添和房地产和万科的缠在了一起。
现在我要对说说我对房地产业的一些个人看法了。
现在的房地产业，已经是阻碍中国经济发展的一堵墙了，房地产业拿了中国太多的优势资源，太多的资金，阻碍了其他产业的发展，造成了中国产业结构的不合理， 造成了中国GDP增长的单一化。这堵墙是早晚要推到的，中国如果需要更快的启动内需，转变增长结构，就必须更快的改变老百姓的消费结构，而在老百姓的消费 比例中，有相当大的一部分是消费在买房上，如果对买房投入的问题不解决，依然维持现在的高房价，中国的内需很难拉起来，就算中国建立了完善的社会保障体 系，老百姓的钱多了，房价不降，让老百姓的钱都花在房子上，我还是认为内需不能更好的启动。
房价的问题，已经不是单纯的民生问题，在中国经济的发展面前，房价问题是十分严峻的经济问题。
以我自己所了解的一点信息来说，其实国家对房地产商早就准备下手了，08年的时候，中国的房地产企业很难获得银行贷款，很多开发商的资金链快到了断裂的程度，当然银行的这个行为很大的原因也是信贷紧缩，控制通货膨胀。
幸好是金融危机救了房地产业，中国因为外贸产业受挫，为了防止信贷紧缩，而进行的大规模的信贷投放，是这个救了房地产业。才有了现在的房地产业的再次的兴风作浪。
从启动内需的出发点讲，高房价是必须要改变的，并且我也相信，其中的具体方式是，出现大量的经济适用房和保障性住房，商品房的价格会和其他的区分开。
房地产企业的大量倒闭我不敢说，但我相信，房地产业必将迎来一个“冬天”。
我相信一些实力较强的房地产业早已预见到这个冬天的来临。
现在说股市的房地产业，现在A股的房地产企业，正在通过股市，筹集过冬的食物，企业上市的目的不是单纯的圈钱和赚钱，也是分散风险，转嫁风险。房地产业现实把风险转嫁给了银行，现在又要转嫁给股民了。
我真的想不出，房地产业的春天到底在哪里？房地产股还有什么投资价值？难道房价还会继续涨吗？房地产企业的发展契机还非常明显吗？为什么叶荣添会看好房地产业和万科？为什么还有很多基金公司看好房地产？
我不知道背后到底是否存在着另一种利益关系？
叶荣添是否在帮助A股的房地产商？把风险转嫁给中国股民。我也相信房地产股会起舞弄清影。
本文中，我还是多点问号吧，这样对我自己也好点。
请原谅我在判断房地产业以后状况的一些假设，因为很多判断都是通过假设而来的，不管这些假设会对的还是错误的，是否会出现，但有一条是非常明显的，房价上涨的空间已经很有限了。
我认为，中国经济企稳回升以后，国家会开始考虑解决房价问题。
现在我们如果买房地产股票，接手房地产股票，其实就是在自己干自己。承受着高房价的痛苦，又在支持着高房价。
房地产股真的还有投资价值吗？
来源：天涯/释放自我7769
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		<title>黄金周珠三角楼市有点冷</title>
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		<pubDate>Fri, 16 Oct 2009 05:09:46 +0000</pubDate>
		<dc:creator>Divano</dc:creator>
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		<description><![CDATA[　　在今年普天同庆新中国成立60周年的“史上最长黄金周”里，一台豪华阵容的房展会在惠州新落成的科技馆、博物馆上演。31个楼盘同台竞技各出新招，吸引了众多市民观展。

　　但在惠州房展会上，记者发现很多项目的房价都在4500～5000元／平方米，很多前来观展的市民称房价上涨的速度确实有点超出意料，因此暂时不敢出手。
　　根据惠州市房产管理局网站统计，10月1日至8日下午5时左右，惠城区商品房的网上签约数量为220套，平均每天网上签约数量不足28套，网上签约平均价格在4800元／平方米左右。
　　东莞、珠海、中山、佛山等珠三角城市在黄金周也遇到了同样的问题。
　　业内人士分析，当前珠三角各城市市场上并不是缺少有效需求，而是缺少具有吸引力的价格，偏高的房价阻住了购房者的脚步。
　　相对于广州、深圳等珠三角老大哥不断走高的房价，东莞的房价可谓处于洼地。但即便如此，东莞的房地产市场在黄金周却波澜不惊，成交量始终保持低位运行，当地的二手房交易市场甚至出现了多次环比下滑的局面，新开售的商品房市场也没有出现昔日的“金九银十”景象。
　　珠海楼市的两大品牌展会电视台房展、报业房展，在今年国庆黄金周依然是珠海楼市的焦点与风向标。今年国庆黄金周房展，两个展会都透露出购楼者越来越理性的趋势。
　　景泽国际(珠海)有限公司董事总经理唐铁军认为：“今年十一房展与以往几年相比，有两个特别值得注意的特点。一是消费者的购房表现。以往那种抢房的行动，担心房子没有了的心态不存在了，消费者的心态开始趋于平稳，许多购房者总是不紧不慢货比三家，反复考虑之后再拿定主意。消费者的结构也与往年有了很大的不同。许多楼盘的销售结构珠海本地与外地客户的比例大约保持在7：3左右，而在2007年，外地人在珠海购房的比例在5成以上。这一结构的变化显示出珠海楼市的理性回归，消费者考虑更多的是自住。”
　　在珠江西岸的另一个城市中山，楼市更是表现得非常冷。据中山市房地产信息发布网日前公布的9月份网签数量，仅为3899套，为全年最低。国庆长假黄金周也没有引爆中山的房地产销售。中山楼市有提前入冬的感觉。
来源:深圳商报
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		<title>也谈谈我对楼市的一些看法！</title>
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		<pubDate>Sun, 11 Oct 2009 21:39:39 +0000</pubDate>
		<dc:creator>小龙</dc:creator>
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		<category><![CDATA[楼市]]></category>

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		<description><![CDATA[我坚信楼市的调整已经不远了，理由如下：
　　1）房价已经严重透支70、80后的消费支出，对经济的可持续性发展非常不利，杀鸡取卵的事情不会长久；
　　2）近期美国改变国家策略，不再成为世界商品的进口国；而房地产所谓的拉动内需只对钢铁、建材、水泥能行业具有拉动作用，且钢铁行业产能严重过剩，另外从国家的产业转型来看，房地产所拉动的
　　
　　行业并不符合国家建设创新型国家的发展方向；
　　3）事实上任何商品从长期来看都会回归它的商品价值，房产也是，尽管在中国有特殊性，但是一旦脱离一般群众的购买能力，炒房客的炒货无人接收那只有下跌一条路；而实际上，你从身边可以看到，
　　
　　大概有3-4成的人拥有2套以上房产；
　　4）上帝要你死亡必先让你疯狂，在股票5、6000的时候只要手里有钱的都去炒股了，都认为可以赚上天，对不起，一旦出现此类群体性的疯狂金融行为说明泡沫已经不远了；而现阶段大部分人认为买了
　　
　　房就能坐等生钱，如此情形是不是很像；
　　5）国际上房产的走向，金砖四国的俄罗斯首都莫斯科的房价走势，各位看官或许有些想法；
　　6）李嘉诚都把出租了多年的房产装修一下卖出了，大摩旗下和荷兰的某某最近都出售上海的地产，我不崇洋媚外，但我相信他们的眼光；
　　7）从刚性需求的年龄结构来看，25-35的人口在前几年经历的高峰之后开始阶段性下降；同时高考人口再不断减少，我想中国城市化进行到现在，大学毕业人口应该是人口城市化的主力军，而大学生数
　　
　　量的下降意味着什么，不言而喻，尤其像南京此类城市，房价很大一块来自于大学毕业生的推动；再者，人口的老龄化将导致房产的大量剩余，这是中国实行计划生育所不可避免带来的；
　　8）再谈房价对国家发展潜在的威胁，青年一代整个心思和精力都放在的买房存钱还贷款上面，利字当头，这个民族还谈何创新、谈何发展，还真希望单靠富二代就可以科技振兴中国吗！
　　
来源:天涯社区
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		<title>楼市平稳才是福</title>
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		<pubDate>Wed, 07 Oct 2009 12:08:59 +0000</pubDate>
		<dc:creator>小龙</dc:creator>
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		<category><![CDATA[房地产]]></category>
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		<category><![CDATA[特区]]></category>
		<category><![CDATA[珠海]]></category>

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		<description><![CDATA[2009年楼市出现疯狂的上涨，重要原因之一是国家为应对国际金融危机,对房地产业、房地产市场出台了一系列前所未有的宽松货币和消费政策，上半年的楼市一扫金融危机低迷时期交易急剧萎缩的状况，出现井喷的购房热潮。资料显示，上半年珠海房屋销售面积达110万平方米，与去年下半年相比，增幅高达70%。

由于大量资金流入房地产，其中不乏炒房团参与其中，导致房价愈加不断攀升，但销售量却又开始由高峰下滑，又进入交易趋向萎缩的状态。进入2009年7月，政府又强烈感到了高房价背后的危险，出台一系列政策监管。银监会已收紧二套房贷政策；国土资源部开始严肃土地政策；国家发改委要加强房地产价格和收费监管；国家税务总局也称近日将把房地产业的税收作为监管重点。国家六大部委齐齐发出加强监管的信号。
即将迎来金九银十，楼市是否依然走向繁荣抑或将迎来新的一轮调整？本期楼市对话，我们特别邀请北京师范大学珠海分校不动产学院常务副院长金贻国教授，和我们共同探讨相关话题。
上半年楼市火爆！
记者：今年上半年楼市一扫金融危机带来的低迷，出现疯狂上涨，您认为这背后的原因是什么？
金贻国：首先，我认为房地产市场持续健康发展最理想的状态是平稳、均衡地发展。大起大落都是不正常的，有害的。所谓平稳、均衡，应至少包括土地供应、开工、竣工面积、各类产品的上市比例、上市成交量、特别是成交价格都应与市场真实的需求和可承受的支付能力对接。价格亦随着经济发展、城市建设、特别是GDP的增长相协调逐步增长，即围绕房地产真正的市场价值形成合理的价格。这是最理想的状态。
形成今年上半年楼市火热的原因，我认为一是被压抑了一年的购房刚性需求在今年上半年释放的结果。二是由于空前宽松的国家财政金融政策，为应对世界金融危机，国家的政策寄希望于房地产业来拯救中国经济，出台了缓交土地出让金等空前宽松的政策，包括大量救市资金通过非房地产国有企业涌入地产业买地王，再加上炒房团的哄托，形成了上半年楼市火爆的局面。
楼市“拐点”再现？
记者：近两个月一线城市在房价暴涨的同时，已伴随再次出现新房成交量持续下滑，关于房屋价格是否已到“拐点”的争论亦频频在各大媒体上出现，珠海楼市是否已到了面临调整的“拐点”？
金贻国：我认为珠海的楼市明显已经到了大多数楼盘又必须首先调整价格的时候。因为市场已清楚地告诉我们，价格再这样飞速地上涨或者持续处在高位，交易量将会持续下降，再次出现严重交易萎缩。最根本的原因在于价格背离了大多数市民的收入水平和可支付能力。而且距离正在越拉越大；另一方面，我认为供应市场的产品类型已经到了一个急待改变的关节点。从近两个月的房产交易数据可以看出，虽然交易面积正在持续下滑，但中小户型的销售依然火热，这说明中小户型是符合大多数老百姓的支付能力和需求的。我一直认为，从我国人多地少的基本国情出发，中小户型应当尽快成为市场的主流产品，因为中小户型一方面由于总价低，更多的中等收入家庭买得起；另一方面，中小户型完全可以达到足够的舒适度，在日本，50平方米的房子都可以住得很舒适。老百姓购买中小户型后，可以用来自住，也方便用来出租。还有一点就是经营中小户型，开发商也一定可以有可观的投资回报。在当今中国的房地产业，这方面急待破题。
国家对房地产业的政策十分重要，我觉得不能简单地寄希望于房地产救活中国经济。对经济总量如此庞大、影响国计民生如此广泛的房地产业的经济政策至少不要太紧、太松频繁变动。从根本上来讲，一定是不利于房地产业持续健康发展的。房地产业首先特别需要在产品结构上做出调整，本来，在去年底应是促进结构调整佳期，但空前宽松政策一出，楼市又出现了疯狂上涨的局面，结构调整必定抛到脑后去了。
记者：已进入“金九银十”的传统销售旺季，您认为在此阶段市场将会有怎样的反应？
金贻国：如果没有较多的开发商对市场做出准确的判断，主动在价格和户型结构上做出调整，我相信，市场的反应仍会继续冷淡。如前所讲，房地产的市场价值是随着城市经济的发展而逐步上升的，如果把城市发展15年后才应有的价格拿到现在来卖，这当然超出了大多数普通老百姓的购买水平，必定出现供大于求，有价无市的局面。
广州有开发商提出“现金为王”的市场原则，我很赞同。因为它的本质是认准大多数老百姓的可支付能力，薄利多销，货如轮转。我想，这种状态于国、于民和对开发商都是好事情，何乐而不为。调整价格，将现阶段具有一定购买力的潜在需求客户一网打尽，那就是一个成功的开发商。
珠海房地产值得中长期投资
记者：您对珠海购房者有什么建议？
金贻国：市场有其客观规律。供求决定价格就是最重要的一条。如果生活所需迫切需要购房，而且经济能力可以承受，又找到了最适合自己的区位、户型。我的建议是不要犹豫，即使在现在的价位下也值得购买。因为从珠海房地产业、房地产市场中长期的发展趋势来看，购买的房地产实现升值保值是不成问题的。这是中国、珠三角、珠海经济发展的大趋势所决定的。更何况在世界范围爆发金融危机的环境下，中国也难以幸免，要对抗可能发生的通货膨胀带来的货币贬值的风险，投资房产应是一个很好的选择。毕竟房地产是不可移动的稀缺资源，是抵抗通货膨胀、实现投资保值的最佳选择。
作为一个宜居的滨海城市，珠海有其独特的环境魅力，它未来的发展是不可限量的，尤其是在港珠澳大桥即将开建，横琴即将开发，广珠铁路、广珠轻轨即将通车等利好因素下，对珠海未来房地产业的发展及其价值我充满信心。 （记者 崔业金）
来源：南方新闻网
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